La Ley y Normas de Práctica Civil de Nueva York § 213 (4) establece un estatuto de limitaciones de seis años para las demandas de ejecución hipotecaria en Nueva York. Una vez que una hipoteca está en mora, el tenedor del pagaré de la hipoteca (que generalmente es el prestamista u otra parte a la que luego se le asignó el pagaré) puede acelerar la deuda. Esto significa que el saldo total del pagaré de la hipoteca vence. En este punto, el plazo de prescripción, que limita la cantidad de tiempo que el tenedor del pagaré tiene para ejecutar la hipoteca, comienza a correr por el monto total de la hipoteca. Si una hipoteca permanece sin acelerar, el plazo de prescripción corre para cada pago hasta la fecha de vencimiento del préstamo.
El derecho a acelerar un pagaré hipotecario suele ser un derecho opcional otorgado al tenedor del pagaré. La aceleración se puede iniciar por dos métodos diferentes. Se puede enviar un aviso de aceleración informando al prestatario que su pagaré hipotecario vence en su totalidad, o el titular del pagaré hipotecario puede presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Si un tenedor de una nota de hipoteca hace cualquiera de estas cosas, el estatuto de limitaciones por el monto total de la hipoteca comienza a correr. Una reciente decisión consolidada del Tribunal de Apelaciones de Nueva York, Freedom Mortgage v. Engel, et al. ha reforzado los derechos del titular de la hipoteca en relación con la desaceleración y el cómputo de la prescripción. Esta es una mala noticia para los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria.
El 18 de febrero de 2021, la Corte de Apelaciones de Nueva York emitió una opinión conjunta que abordó cuatro apelaciones separadas relacionadas con el estatuto de limitaciones y la ejecución hipotecaria. En la opinión, revocaron decisiones recientes de tribunales inferiores a favor del prestatario sobre el estatuto de limitaciones para ejecutar una hipoteca. Hay tres cuestiones diferentes planteadas en los casos en apelación. Dos de las apelaciones fueron casos en los que el tribunal de primera instancia determinó que una interrupción voluntaria había desacelerado el préstamo. Esas decisiones luego fueron anuladas por la División de Apelaciones de Nueva York. El tercer recurso preguntaba si un aviso de incumplimiento que contenía la frase “acelerará” constituía una aceleración del préstamo hipotecario. La cuarta apelación involucró si las quejas que habían sido desestimadas por deficiencias sustanciales podían considerarse aceleraciones.
En los casos relacionados con las cancelaciones voluntarias utilizadas para desacelerar un préstamo, el Tribunal de Apelaciones señaló que desacelerar la deuda requiere “un acto afirmativo” por parte del tenedor de la nota dentro de los seis años de la elección para acelerar. La pregunta ante el tribunal aquí era “si la moción o estipulación voluntaria de un tenedor de pagarés para suspender una acción de ejecución hipotecaria, que no menciona expresamente la desaceleración o la voluntad de aceptar pagos a plazos, constituye un ‘acto afirmativo’ suficiente”. El tribunal sostuvo que “cuando un banco efectuó una aceleración a través del inicio de una acción de ejecución hipotecaria, la interrupción voluntaria de esa acción, es decir, el retiro de la demanda, constituye una revocación de esa aceleración…. en ausencia de una declaración expresa y contemporánea en contrario por parte del tenedor de la nota.” El tribunal rechazó participaciones anteriores que requerían una consideración de la conducta posterior a la discontinuación del tenedor para determinar si se revocó la aceleración.
Como consecuencia de esta participación en Engel, no se requerirá ningún acto afirmativo adicional más allá de desistir de una acción de ejecución hipotecaria. Al momento del retiro, el reloj del estatuto de limitaciones deja de funcionar y el tenedor del pagaré podrá iniciar una nueva acción de ejecución hipotecaria para cobrar cuotas que no superen los seis años de su fecha de vencimiento. Al adoptar esta regla de líneas claras, el tribunal rechazó participaciones previas y conflictivas que requerían una investigación subjetiva sobre la intención o motivación del tenedor de pagarés para descontinuar una acción de ejecución hipotecaria. Esto elimina la necesidad de una revisión caso por caso por parte de un tribunal. Ahora bien, a menos que el prestamista haga una “declaración expresa y contemporánea en contrario” al desestimar voluntariamente una acción de ejecución hipotecaria, la desestimación por sí sola desacelerará automáticamente el préstamo. Este holding proporciona a los tenedores de pagarés hipotecarios una regla clara sobre la desaceleración por despido voluntario. Presenta una oportunidad para que los prestamistas revisen y potencialmente revivan algunos casos de ejecución hipotecaria que fueron desestimados voluntariamente y que anteriormente se consideraban prescritos por el estatuto de limitaciones.
Con respecto a la emisión de avisos de incumplimiento de un préstamo hipotecario que contienen lenguaje “acelerará”, la Corte de Apelaciones indicó que el acto de aceleración de una deuda hipotecaria “no debe presumirse ni inferirse; los tenedores de notas deben ejercer de manera inequívoca y abierta una elección para acelerar”. Los tribunales de los tribunales de Nueva York se han dividido sobre si un aviso de incumplimiento que haga referencia a un evento futuro podría acelerar un préstamo. Aquí, el Tribunal de Apelaciones sostuvo que una notificación de incumplimiento que no aceleró inmediatamente la deuda era simplemente una advertencia de una posible aceleración discrecional futura.
En el presente caso, el prestatario se basó en un aviso de incumplimiento con el lenguaje “acelerará” y presentó una acción de título tranquila para cancelar la hipoteca. El prestatario argumentó que la carta aceleró la deuda y fue enviada más de seis años antes de la presentación de su acción de título silencioso. El Tribunal de Apelaciones rechazó el argumento del prestatario y concluyó que “una aceleración automática al vencimiento del período de subsanación podría ser incompatible con los términos del contrato de las partes, que otorgaba al tenedor del pagaré un derecho opcional y discrecional de acelerar en caso de incumplimiento”.
Finalmente, Engel abordó la cuestión de si una acción de ejecución hipotecaria que ha sido desestimada por deficiencias de fondo debe ser considerada como una aceleración de una deuda hipotecaria. Los tribunales inferiores habían sostenido que dos demandas anteriores actuaron como aceleraciones a pesar de que fueron desestimadas por no hacer referencia a la modificación del préstamo del prestatario. La Corte de Apelaciones revocó esa decisión y sostuvo que donde las deficiencias en los reclamos eran de fondo, no estaba claro si la deuda fue acelerada y que “el inicio de estas acciones no aceleraba válidamente el préstamo modificado”. Con base en esta decisión, cualquier queja desestimada por un defecto de alegato sustantivo no actuaría como una aceleración.
Al evaluar si una defensa de estatuto de limitaciones se aplica en un asunto de ejecución hipotecaria, es importante hablar con un abogado especializado en ejecución hipotecaria de Nueva York que esté familiarizado con las complejidades de esta área de la ley. Si tiene alguna pregunta sobre una acción de ejecución hipotecaria, no dude en comunicarse con las Oficinas Legales de David I Pankin, PC al 888-529-9600 o mediante nuestro sencillo formulario de contacto en línea.
Caso de ley:
Freedom Mortgage v. Engel, et al.
http://www.courts.state.ny.us/courts/ad2/Handdowns/2018/Decisions/D55993.pdf
