Durante la pandemia de Covid 19, muchos propietarios experimentaron una reducción en los ingresos debido a la pérdida del trabajo, la reducción del salario, la pérdida de horas extra, la pérdida de ingresos por alquiler o alguna combinación de estos. Como resultado, es posible que se hayan atrasado en los pagos mensuales de su hipoteca. De acuerdo con el Proyecto de Ley Nacional de Vivienda, de todas las hipotecas unifamiliares pendientes, aproximadamente el 70 % son propiedad de una agencia federal o están respaldadas por ella, y aproximadamente el 30 % (aproximadamente 14,5 millones de préstamos) son de propiedad privada y no están respaldadas por ninguna agencia federal. El alivio hipotecario disponible para los propietarios de viviendas puede variar según quién sea el propietario de su préstamo, y los préstamos respaldados por el gobierno generalmente reciben más protección. Muchos propietarios de viviendas pudieron obtener alivio de las dificultades económicas causadas por COVID-19 al celebrar acuerdos de indulgencia con sus prestamistas o administradores hipotecarios. Estos acuerdos de indulgencia suspendieron los pagos de la hipoteca por un período fijo de tiempo. También debe tenerse en cuenta que, si bien es posible que se hayan suspendido los pagos mensuales de la hipoteca que normalmente se requieren, el dinero adeudado no se condonó. Para muchos propietarios, estas indulgencias terminarán entre septiembre y noviembre de este año. Además, la moratoria federal de ejecuciones hipotecarias está programada para finalizar el 31 de julio de 2021. En vista de esto, los propietarios de viviendas con acuerdos de indulgencia que vencen deben consultar con su prestamista o administrador de inmediato para conocer sus opciones de mitigación de pérdidas para evitar la ejecución hipotecaria. Si su administrador no se comunica correctamente con usted o si necesita ayuda para comprender sus opciones, llame a las Oficinas Legales de David I. Pankin al (888) 529-9600.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor emite nuevas reglas de mitigación de pérdidas posteriores a la indulgencia

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) publicó recientemente una nueva regla de modificación posterior a la indulgencia para los préstamos que salen de la indulgencia. La regla COVID-19 de servicios hipotecarios de 2021 entrará en vigencia el 31 de agosto de 2021 y establece pautas para los prestatarios que tienen más de 120 días de retraso en los pagos de su hipoteca. El propósito de la regla es asegurar que los propietarios tengan la oportunidad de evitar la ejecución hipotecaria. Para aquellos que están atrasados ​​en su hipoteca, la CFPB estipula que los administradores de préstamos deben brindar a los propietarios al menos tres opciones para evitar perder su hogar:

1. reanudar los pagos regulares y trasladar los pagos atrasados ​​o suspendidos al final de la hipoteca,
2. modificar la duración del plazo del préstamo o la tasa de interés, o
3. vender la casa.

La regla COVID-19 de servicios hipotecarios de 2021 permite a los administradores ofrecer ciertas opciones de modificación de préstamos optimizadas relacionadas con COVID-19. Por lo general, los administradores deben basar su evaluación de las opciones de mitigación de pérdidas en una solicitud completa. Para acelerar el proceso de revisión, la Regla contiene una excepción que permite a los administradores ofrecer modificaciones de préstamo basadas en la revisión de una solicitud incompleta. Para calificar para esta excepción, el programa de modificación de préstamo debe:

1. Límite las extensiones de los plazos de los préstamos. La modificación del préstamo no debe extender el plazo del préstamo más de 40 años a partir de la fecha de entrada en vigencia de la modificación.
2. Limite los aumentos de pagos periódicos. La modificación del préstamo no debe aumentar el pago mensual de capital e intereses del prestatario más allá del monto requerido antes de la modificación.
3. Prohibir la acumulación de intereses sobre montos atrasados. Si la modificación del préstamo permite que el prestatario retrase el pago de cualquier parte del monto adeudado hasta que se venda la propiedad, se refinancie la hipoteca, venza la modificación o, en el caso de préstamos asegurados por la FHA, hasta que finalice el seguro hipotecario, entonces la modificación del préstamo debe no permitir que se devenguen intereses sobre dichas cantidades. Dichos montos podrían incluir, por ejemplo, pagos periódicos condonados.
4. Estar disponible para los prestatarios con dificultades relacionadas con el COVID-19. La modificación del préstamo debe estar disponible para los prestatarios que experimenten dificultades relacionadas con el COVID-19, aunque no es necesario que solo esté disponible para esos prestatarios.
5. Terminar con la delincuencia preexistente. La modificación del préstamo debe poner fin a cualquier morosidad preexistente cuando el prestatario acepta la oferta de modificación. Si se aplica un período de prueba, la modificación del préstamo debe diseñarse para poner fin a cualquier morosidad preexistente cuando el prestatario complete satisfactoriamente los requisitos del período de prueba y acepte la modificación del préstamo permanente.
6. Prohibir ciertas tarifas. El administrador no debe cobrar comisiones en relación con el préstamo. Además, deben renunciar de inmediato a ciertos cargos existentes que el prestatario debe, como cargos por pago atrasado, multas o cargos por suspensión de pago, en los que se incurrió el 1 de marzo de 2020 o después.

Siempre que los administradores de préstamos y los prestamistas sigan estos nuevos protocolos, la Regla de la CFPB no impedirá que los administradores inicien el proceso de ejecución hipotecaria. Los administradores de préstamos deben hacer esfuerzos razonables para comunicarse con los prestatarios antes de iniciar cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria. Si el propietario tiene más de cuatro meses de retraso en su hipoteca y no responde durante más de 90 días, entonces el proceso de ejecución hipotecaria puede avanzar. Además, si un administrador de préstamos confirma que una propiedad puede clasificarse como abandonada de conformidad con las leyes locales y estatales, puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Tenga en cuenta que hay algunas circunstancias que no están cubiertas específicamente por las garantías procesales de la regla. Primero, cuando el prestatario tenía más de 120 días de morosidad antes del 1 de marzo de 2020 (pre-COVID). Esto incluye muchos préstamos que ya estaban en ejecución hipotecaria en el momento en que golpeó COVID y para aquellos casos que han estado en espera en el sistema judicial del estado de Nueva York. En segundo lugar, cuando se produce la referencia de ejecución hipotecaria, si lo permite la ley aplicable, a partir del 1 de enero de 2022. Esta excepción está vigente para garantizar que esta Regla solo tenga un efecto temporal, aunque esta fecha puede cambiarse en una revisión de la Regla. . En tercer lugar, si el estatuto de limitaciones aplicable expirará antes del 1 de enero de 2022. Esta excepción tiene por objeto evitar que la regla proporcione al propietario una defensa contra la ejecución hipotecaria. No busca negar el derecho de ejecución hipotecaria del tenedor de un pagaré, solo brindar una oportunidad significativa para que los propietarios tengan acceso a la mitigación de pérdidas antes de una remisión de ejecución hipotecaria.

Opciones de pago posteriores a la indulgencia federal y del estado de Nueva York

Algunos prestamistas y administradores ya estaban obligados por las regulaciones del estado de Nueva York (si el banco está autorizado en Nueva York) o por la Ley Federal CARES (si su préstamo es federal por HUD/FHA, VA, USDA, Fannie Mae y Freddie Mac) para ofrecer opciones específicas al final de un período de indulgencia.

Si su préstamo está cubierto por la Ley Bancaria de Nueva York, su administrador debe ofrecerle tres opciones de pago:

1. extender el plazo del préstamo por la duración de la indulgencia sin intereses ni cargos adicionales,
2. para establecer un plan de pago mensual además de sus pagos mensuales regulares por el plazo restante del préstamo, o si esas opciones no están disponibles, o
3. para negociar una modificación de préstamo, y si no se puede acordar una modificación de préstamo, el administrador debe convertir el monto diferido en un pago global sin intereses, pagadero cuando finalice el plazo de su préstamo o al refinanciar o vender. Dicho pago global se paga en una sola suma global.

Si su préstamo está cubierto por la Ley CARES, lo que significa que están respaldados por el gobierno federal, los administradores deben ofrecer opciones de mitigación de pérdidas según la guía de la agencia que respalda el préstamo. Aproximadamente la mitad de todos los préstamos hipotecarios están respaldados por agencias hipotecarias del gobierno federal y se financian a través de entidades patrocinadas por el gobierno (GSE), incluidas FHA, VA, USDA, Fannie Mae y Freddie Mac. Aunque una hipoteca está respaldada por el gobierno federal, es probable que sea administrada por uno de los prestamistas privados más tradicionales, como JP Morgan Chase o Wells Fargo, y puede ser administrada por otra compañía, como Ocwen, PHH, Mr. Cooper (a/k /a Nationstar) o Carrington.

Las GSE hipotecarias federales han dado instrucciones a sus administradores para que ofrezcan una variedad de paquetes de mitigación de pérdidas. Por ejemplo, el principal plan de mitigación de pérdidas de Freddie y Fannie es el Programa de aplazamiento de COVID-19. En este programa, si el propietario puede reanudar los pagos mensuales normales, entonces los pagos atrasados ​​de hasta un año simplemente se agregarán como un pago global sin intereses adeudado en el momento en que se liquidará el préstamo. A los propietarios de viviendas que rechacen el Plan de Aplazamiento de COVID-19 o que no sean elegibles de otra manera se les puede ofrecer la Modificación Flex, que es similar al programa HAMP. En una modificación Flex, el propietario pasa por un período de prueba de tres meses en el que el préstamo se modifica temporalmente. Estas modificaciones pueden incluir varios métodos para lograr una modificación, incluidos los siguientes: capitalizar los pagos de intereses y depósitos en garantía atrasados, reducir la tasa de interés, extender el plazo del préstamo y reducir la cantidad de capital sobre la cual se acumulan los intereses.

La FHA también ofrecerá su propio menú de opciones de mitigación de pérdidas. El Reclamo Parcial Independiente de COVID-19 le otorga al propietario un segundo préstamo hipotecario sin intereses pagadero al final del plazo del préstamo. La Modificación de Préstamo de Propietario-Ocupante COVID-19 permite que los pagos atrasados ​​se capitalicen en el capital, se extienda el plazo del préstamo y se pueda agregar una segunda hipoteca de reclamo parcial. Finalmente, la FHA ofrece la Modificación de Préstamo Combinado FHA-HAMP COVID-19 y Reclamación Parcial con Documentación Reducida, que es similar al plan anterior, excepto que no hay un período de prueba y hay menos documentación requerida.

El VA no puede trasladar automáticamente los pagos hipotecarios atrasados ​​al final del préstamo. Sin embargo, ofrecerá modificaciones de préstamo que extiendan el plazo más allá de la fecha de vencimiento original del préstamo hipotecario. VA permite que los préstamos modificados se extiendan hasta 120 meses (10 años) o menos a partir de la fecha de vencimiento original que figura en el pagaré de la hipoteca. Además, VA puede, bajo su autoridad discrecional, reembolsar un préstamo. El VA puede comprar y hacerse cargo del servicio de un prestamista cuando el prestamista no puede ofrecer opciones satisfactorias para resolver una indulgencia. Tenga en cuenta que esta opción rara vez se ofrecerá. En la mayoría de los casos, el VA solo buscará el reembolso si el propietario tuvo problemas para realizar los pagos debido a circunstancias fuera de su control. Además, el VA generalmente solo buscará esta opción cuando tenga pruebas de que la situación financiera del propietario mejorará en el futuro cercano.

El USDA emitió una guía posterior a la indulgencia para prestamistas y administradores para determinar si los propietarios pueden reanudar los pagos regulares y, de ser así, ofrecer un plan de pago asequible o una extensión del plazo para diferir los pagos atrasados ​​hasta el final del préstamo. Si el prestatario no puede reanudar los pagos regulares, el prestamista debe evaluar al prestatario para una modificación del préstamo utilizando medidas como extensiones de plazo y capitalización. El USDA también tiene un anticipo de recuperación de hipotecas (un pago único del USDA para ayudar a poner el préstamo al día). El Anticipo de Recuperación de Hipoteca es similar a un reclamo parcial y no tiene que ser reembolsado hasta que vence el préstamo, se transfiere el título de la propiedad (por venta o por otros medios voluntarios o involuntarios), o se paga la hipoteca, lo que ocurra primero. apagado.

Hipotecas que no están respaldadas por el gobierno federal ni cubiertas por las reglamentaciones bancarias del estado de Nueva York

¿Qué pasa si un propietario tiene una hipoteca que no está respaldada por una GSE o cubierta por la Ley Bancaria de Nueva York? Muchos propietarios de viviendas con hipotecas privadas también han recibido acuerdos de indulgencia durante la pandemia. Un propietario que está en un acuerdo de indulgencia que está a punto de finalizar, debe comunicarse con su prestamista o administrador para conocer sus opciones posteriores a la indulgencia. Estos prestamistas pueden tener sus propios programas de mitigación de pérdidas para los prestatarios que desean conservar su propiedad, incluido el aplazamiento, la modificación del préstamo, la restitución o los planes de pago. Si un propietario desea conservar su propiedad después de la indulgencia y su prestamista no puede ofrecerle una opción aceptable de mitigación de pérdidas, es posible que desee buscar protección contra la ejecución hipotecaria en caso de quiebra.

Opciones de bancarrota posteriores a la indulgencia

Hay tres formas diferentes en que una bancarrota puede ayudar a un propietario a resolver sus pagos de hipoteca atrasados ​​después de la indulgencia y protegerlo de una ejecución hipotecaria: bancarrota del Capítulo 13, bancarrota del Capítulo 13 con mitigación de pérdidas y bancarrota del Capítulo 7 con mitigación de pérdidas. Independientemente de la forma de bancarrota que se presente, por lo general, la presentación de una petición de bancarrota proporciona al deudor una suspensión automática que pone en suspenso cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria.

Cuando un propietario presenta una petición de bancarrota del Capítulo 13, reorganiza su deuda. Esto les permite pagar sus pagos hipotecarios vencidos y la mayoría de las demás deudas a través de un plan de pago de 60 meses que no tiene intereses en la mayoría de las deudas. Siempre que el plan de pago sea factible, esta opción está disponible para cualquier propietario que califique. Si un deudor se declara en bancarrota del Capítulo 13 con mitigación de pérdidas, paga su deuda no hipotecaria en un plan de pago de 60 meses y, al mismo tiempo, ingresa al programa de mitigación de pérdidas del Tribunal de Quiebras. Descubrimos que los prestamistas y administradores a menudo responden mejor a tales solicitudes de mitigación de pérdidas cuando un juez de bancarrotas supervisa el proceso. Si el proceso de mitigación de pérdidas tiene éxito y se le ofrece al deudor una modificación del préstamo, el juez de quiebras debe revisar y aprobar la modificación.

Si un deudor que está saliendo de una indulgencia puede calificar para una bancarrota del Capítulo 7 y tiene la intención de retener su propiedad, es posible que desee ingresar al programa de mitigación de pérdidas del Tribunal de Quiebras. En estas circunstancias, la deuda descargable del propietario se eliminará sin un plan de pago requerido. Un juez de bancarrotas supervisará el proceso de mitigación de pérdidas y, de manera similar al Capítulo 13 con mitigación de pérdidas, si el proceso resulta en una oferta de modificación de préstamo, el juez asignado al caso deberá revisar y aprobar la modificación. Además, el proceso de bancarrota del Capítulo 7 con mitigación de pérdidas es generalmente más rápido que un caso del Capítulo 13. Puede ser mucho más eficiente para resolver un problema hipotecario siempre que el deudor califique bajo el Código de Quiebras. Si bien la mitigación de pérdidas en el Tribunal de Quiebras, tanto en el Capítulo 13 como en el Capítulo 7, no garantiza una modificación del préstamo, puede ofrecer a muchos propietarios la mejor oportunidad de conservar su propiedad.

Independientemente del tipo de préstamo que tenga, las Oficinas Legales de David I. Pankin, P.C. puede ayudarlo a revisar todas sus opciones de mitigación de pérdidas para resolver su indulgencia. Tenemos 25 años de experiencia ayudando a los neoyorquinos a salvar sus hogares. Si tiene una hipoteca que tiene una indulgencia que está a punto de terminar y tiene preguntas sobre sus derechos u opciones, no dude en comunicarse con nuestras oficinas al 888-529-9600 o mediante nuestro sencillo formulario de contacto en línea.

Más información:

https://www.consumerfinance.gov/about-us/newsroom/cfpb-issues-rules-to-facilitate-smooth-transition-as-federal-foreclosure-protections-expire/

https:// www.consumerfinance.gov/about-us/newsroom/cfpb-issues-reports-detailing-mortgage-borrowers-continuing-covid-19-challenges/

https://files.consumerfinance.gov/f/documents /cfpb_covid-mortgage-servicing-rule_executive-summary_2021-06.pdfhttps:// www.congress.gov/116/bills/hr748/BILLS-116hr748enr.pdf